Publicado Abr 4, 2021 |
Comprar piso barato en Donostia – San Sebastián, ¿Cómo saber si una vivienda es cara o barata según su rentabilidad en 2021?
El cálculo del valor real de un inmueble hay que realizarlo con los criterios estrictamente económicos (si quieres comprarlo como inversión), dejando a un lado el gusto o las apetencias personales. No pienses que “esta vivienda es la casa de mis sueños”, “me he quedado enamorado de este apartamento”, “no hay mejor opción y está muy barata”… la compra hay que realizarla de modo más racional y menos emocional, si estamos pensando en sacarle una rentabilidad.
Vivimos en un mundo donde hay una saturación de información impresionante, nos bombardean con mucha información todos los días y se pueden escuchar frases como las siguientes: “los pisos están subiendo y hay que comprar ahora que están baratos”, “la vivienda no bajará más”, “los tipos de interés están muy bajos y se pueden obtener buenas hipotecas”, “vivir de alquiler es echar el dinero”… pero realmente ¿sabemos lo que es barato o caro? ¿tenemos criterios para evaluar si un inmueble es barato? ¿es barato o caro comparando con qué? ¡Descríbeme lo que es barato!
En Moldatu Home, inmobiliaria de Donostia – San Sebastián (Gipuzkoa), te enseñamos a calcular la rentabilidad de una vivienda como inversión:
Para evaluar si el precio de un inmueble es caro o barato necesitamos los siguientes datos:
1.- El dinero que obtendría si alquilara mi inmueble en el precio de mercado actual (ganancias brutas al año). La renta mensual por 12. Para ello, tenemos que entender bien el mercado inmobiliario de alquiler en Donostia – San Sebastián (Guipúzcoa).
2.- Los gastos de mantenimiento (derramas, el impuesto IBI, los gastos de comunidad, seguros de vida, seguro del hogar…)
3.- Los impuestos / gastos de la compraventa (ITP, IVA, Registro, Notaría, constitución de la hipoteca si lo necesitara, la comisión inmobiliaria…).
ITP = Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (se le aplica a las viviendas de segunda mano)
IVA = Impuesto sobre el valor añadido (se le aplica a las viviendas de obra nueva)
4.- El precio de la vivienda de la compraventa.
Y la fórmula que vamos a aplicar es la siguiente:
A continuación, vamos a realizar un ejemplo de una vivienda en Hondarribia:
- Un piso que vale 200000 euros (de segunda mano); que se alquila por 700 euros al mes.
- IBI = 280 euros/año
- Seguro de vida = 250 euros/año
- Seguro del hogar = 260 euros/año
- Gastos de Comunidad = 35 euros/mes
- ITP (entre 4% y 10% del valor piso compraventa)
- Gastos de la compraventa (2-3% valor piso compraventa)
El valor 30 significa que la inversión necesita, 30 años de ganancias en alquiler para poder pagar/amortizar el piso.
- El valor 19 es la media histórica del mercado inmobiliario español
- El valor 33 se obtuvo en la época de la burbuja inmobiliaria en el año 2007 (los alquileres eran bajos comparando con lo que valían los pisos)
- Si el valor es menor de 15, se empieza a catalogar como una buena inversión
- Si el valor es menor de 10 es muy buena compra.
De la misma manera, se puede hacer el cálculo contrario. Suponiendo un factor de 15 y un piso con las características del ejemplo anterior, ¿cuánto debería costar el inmueble?
Está formula se puede utilizar con todo tipo de inmuebles; oficinas, garajes, apartamentos, terrenos…
Comentar del mismo modo, la importancia de meter los intereses de la hipoteca en caso de pedir un préstamo, en los gastos de la inversión.
¿Qué puedo hacer si quiero comprar mi piso de Irún, Hondarribia o Donostia (San Sebastián)?
Si quieres comprar un piso o una casa en Irun, Hondarribia, Donostia – San Sebastián o cualquier otra localidad de Gipuzkoa (Guipúzcoa) o Navarra, puedes contar con nuestro asesoramiento profesional antes de la compra para la elección entre las ofertas de viviendas que tengas. En nuestra inmobiliaria contamos con la ayuda de abogados especializados en la Ley de Arrendamientos Urbanos y somos miembros del Colegio de API-s de Gipuzkoa. También contamos con viviendas en venta que podrían coincidir con lo que estás buscando.
¿Hablamos?
Publicado Mar 30, 2020 |
El Home Staging, una herramienta eficaz para vender rápido y en buen precio.
Nosotros ya tenemos claro que el Home Staging es la mejor herramienta para conseguir una venta de tu vivienda rápida y en buen precio. Pero, incluso así, a veces los resultados que conseguimos aplicando las técnicas de home staging nos sorprenden a nosotros mismos cuando preparamos un piso o una casa para la venta o alquiler.
Te enseñamos un ejemplo de home staging de una vivienda que hemos preparado en Irún (Guipúzcoa) en nuestra inmobiliaria Moldatu Home
Os vamos a contar con detalle uno de los últimos trabajos de home staging que hemos llevado a cabo en nuestra inmobiliaria, el de este piso en la calle Santiago de Irún (Guipúzcoa).
Antes Después
En un primer momento, intentamos como siempre conseguir que sus propietarios nos dejasen en exclusiva la venta del piso de Irún, para poder prepararlo a conciencia para su venta. Al principio no fue posible, estaban ya comprometidos con otras agencias inmobiliarias de Irún y Hondarribia y querían seguir intentándolo de esa forma. Hicimos una excepción e intentamos nosotros también la venta sin hacer home staging. En casi tres meses a la venta así, el resultado fue: cero contactos de interesados y, por tanto, cero visitas a la vivienda.
Finalmente, decidieron confiarnos la vivienda en exclusiva y se mudaron de forma anticipada para poder prepararla de forma adecuada.
El trabajo consistió en pintar la vivienda casi por completo: paredes, techos, puertas, zócalos y armarios de cocina, con lo que conseguimos ampliar visualmente el espacio y duplicar su luminosidad.
Fotos de la vivienda durante los trabajos de pintura y limpieza en Irun.
Después se llevó a cabo una limpieza a fondo (la hacemos en todos nuestros trabajos) para que la vivienda luzca en su máximo esplendor.
Finalmente llega la parte más gratificante del trabajo, la colocación de los detalles decorativos, previamente escogidos y comprados, para ofrecer una vivienda actual y atractiva a los potenciales compradores y que al verla genere sensaciones positivas y el pensamiento de “me apetece vivir aquí”.
Antes Después
El resultado final: un montón de llamadas, varias visitas en los dos días siguientes a su publicación en los portales inmobiliarios y redes sociales y ¡RESERVADA EL 2º DÍA!
Antes Después
¡Gracias Jone y Raúl por confiar en nosotros!
Si quieres ver el proyecto de antes y después completo pincha en el siguiente enlace de nuestro perfil de Houzz.
¿Qué puedo hacer si quiero vender mi casa de Irún, Hondarribia o Donostia (San Sebastián)?
Si tienes una casa o piso en Irún, Hondarribia, Donostia – San Sebastián o cualquier otra localidad de Gipuzkoa o Navarra, puedes contar con nuestro asesoramiento profesional para preparar la vivienda para su venta mediante técnicas de Home Staging. En nuestra inmobiliaria contamos con la ayuda de asesores inmobiliarios especializados en la zona de Bajo Bidasoa y Donostialdea para poder ayudarte en todo el proceso de venta.
Si quieres vender un piso o casa con total seguridad, cuenta con nosotros. Nos ocuparemos de todo.
¿Hablamos?
Publicado Mar 2, 2018 |
Invertir en Home Staging para vender tu casa en Guipúzcoa: una decisión inteligente
Hoy vamos a intentar explicar por qué invertir en home staging siempre sale rentable.
La actividad del home staging es relativamente reciente en nuestro país y en nuestro entorno Irún, Hondarribia y Donostia – San Sebastián, por lo que todavía a los decoradores home stagers nos toca hacer una intensa labor de concienciación de sus ventajas y beneficios.
A menudo, en esta tarea de convencimiento y concienciación, me toca explicar lo beneficioso que es invertir un poco en una intervención de home staging (mayor o menor, dependiendo del presupuesto). Les explico que, la preparación adecuada de la vivienda hará que se pueda hacer un buen reportaje fotográfico. Que esas fotografías conseguirán atraer al internauta y provocar en él la solicitud de una visita a la vivienda; para después, en la visita, terminar de convencerse de que ésa (y no la de la competencia) es la vivienda que estaba buscando.
Un ejemplo de conversión de vivienda en futuro hogar apetecible en Donostia – San Sebastián…
Sobre todo les explico que convertir su vivienda en venta en el futuro hogar de la persona que lo busca, le ahorrará tiempo y dinero. Intento convencerles de que las viviendas preparadas previamente con las técnicas de marketing en las que consiste el home staging, ayudarán a que su vivienda se venda en menos tiempo y en mejor precio. Sorprendentemente, la respuesta muchas veces es: “no tengo prisa en vender…”. ¿Tienes una casa para vender en Irún, Hondarribia o Donostia – San Sebastián?
Ahorro de tiempo en venta = Ahorro de costes. Te lo explicamos en Moldatu Home…
Cuando hablamos de vender una vivienda, el ahorro de tiempo se transforma fácilmente en ahorro de costes. Si queréis hacer la prueba, coged calculadora por favor, y haced la cuenta de lo que cuesta tener una vivienda un año (a veces más) en venta. Empezamos la suma: IBI, cuota de la comunidad de vecinos, recibos de agua, basuras, luz, gas… Sin contar que en ese tiempo la comunidad de vecinos decida aportar una derrama para alguna mejora urgente en el edificio.
Ten en cuenta que esta suma de gastos variará mucho dependiendo del inmueble del que se trate, pero será difícil que baje de los 1.000 euros/año. (Dependiendo de la intervención necesaria hay muchos presupuestos de home staging por debajo de ese precio.)
Por otro lado, además de los costes reales (recibos que hay que ir pagando con el paso de los meses), tenemos que añadir a la cuenta los costes “virtuales” (que no por virtuales menos importantes, a mi entender). Llamo costes virtuales a la bajada o bajadas de precio que iremos decidiendo con el paso de los meses para conseguir venderla finalmente. Por ejemplo: en un piso que sale a la venta en 180.000,00 euros en Irún (Guipúzcoa), si decidimos con el paso del tiempo una rebaja de precio del 5%, ésta se traducirá en 9.000,00 euros menos (a lo que tienes que sumar los recibos de los que hablábamos antes y otro detalle que se me olvidaba, el deterioro físico que va sufriendo un piso cerrado, que sólo añadirá alguna rebaja de precio más o más ajuste en la negociación final del precio…).
Todo esto ya se está analizando y aquí os dejo algunos datos de una encuesta realizada en 2017 por la Asociación Home Staging España (AHSE) con datos del 2016.
Según Tinsa (Sociedad de Tasación) el tiempo medio en España para vender una vivienda es de 10 meses, mientras que según una encuesta realizada por la Asociación de Home Staging España sobre ventas realizadas en inmuebles con preparación previa de home staging, el tiempo medio de meses en venta es de 1’25, es decir, unos 37 – 38 días (ambas fuentes con datos del 2016).
Por otro lado, otro dato interesante que arroja esa encuesta es que, en el 72% de los casos la vivienda se ha vendido en menos de 60 días, e incluso el 62% de las ventas se han cerrado en menos de 40 días.
Por último, esta encuesta nos ofrece también datos interesantes en cuanto al precio de salida al mercado de viviendas antes y después de apostar por el home staging, es decir, en los casos de viviendas que habían intentado venderse sin éxito previamente. En el 63% de los casos el precio se mantuvo respecto al de la valoración de la vivienda antes de su puesta en escena y en el otro 37% subió en diferentes porcentajes. En ningún caso el precio bajó.
El portal inmobiliario Idealista, publicó este artículo (pincha aquí para leer) escrito por Caroline Jurgens, socia fundadora de Lúmina Home Staging en el que habla de estos datos y además aporta un esquema muy gráfico del beneficio que supone en la venta la inversión en home staging, puesto que reduce significativamente la tasa de negociación.
En Moldatu Home, inmobiliaria de Irún, Hondarribia y Donostia – San Sebastián, te asesoramos para preparar tu vivienda en venta mediante técnicas de Home Staging
Resumiendo, no se trata de provocar una nueva burbuja inmobiliaria (¡nada más lejos de nuestra intención!), pero sí de vender los inmuebles en su precio justo. Mejorando, de paso, el servicio prestado por la inmobiliaria que si apuesta firme por el home staging y la fotografía inmobiliaria profesional añadirá valor a su agencia y mejorará su imagen.
Por último, si has llegado hasta aquí con la lectura, me gustaría primero darte las gracias 
y, segundo, saber lo que opinas. ¿Te parece una decisión inteligente invertir en home staging?
Si estás pensando en vender tu vivienda, piso o casa y te ha gustado la forma de trabajar que tenemos basados en técnicas de Home Staging para vender tu vivienda rápido y en mejor precio posible, no dudes en contactar con nosotros para explicarte en detalle nuestra forma de trabajar. ¡Consúltanos sin compromiso! Contactar con Moldatu Home . Tu inmobiliaria de Irún, Hondarribia y Donostia – San Sebastián.
¡Gracias, saludos y hasta la próxima!
y, segundo, saber lo que opinas. ¿Te parece una decisión inteligente invertir en home staging?