Comprar piso barato en Donostia – San Sebastián, ¿Cómo saber si una vivienda es cara o barata según su rentabilidad en 2021?
El cálculo del valor real de un inmueble hay que realizarlo con los criterios estrictamente económicos (si quieres comprarlo como inversión), dejando a un lado el gusto o las apetencias personales. No pienses que “esta vivienda es la casa de mis sueños”, “me he quedado enamorado de este apartamento”, “no hay mejor opción y está muy barata”… la compra hay que realizarla de modo más racional y menos emocional, si estamos pensando en sacarle una rentabilidad.
Vivimos en un mundo donde hay una saturación de información impresionante, nos bombardean con mucha información todos los días y se pueden escuchar frases como las siguientes: “los pisos están subiendo y hay que comprar ahora que están baratos”, “la vivienda no bajará más”, “los tipos de interés están muy bajos y se pueden obtener buenas hipotecas”, “vivir de alquiler es echar el dinero”… pero realmente ¿sabemos lo que es barato o caro? ¿tenemos criterios para evaluar si un inmueble es barato? ¿es barato o caro comparando con qué? ¡Descríbeme lo que es barato!
En Moldatu Home, inmobiliaria de Donostia – San Sebastián (Gipuzkoa), te enseñamos a calcular la rentabilidad de una vivienda como inversión:
Para evaluar si el precio de un inmueble es caro o barato necesitamos los siguientes datos:
1.- El dinero que obtendría si alquilara mi inmueble en el precio de mercado actual (ganancias brutas al año). La renta mensual por 12. Para ello, tenemos que entender bien el mercado inmobiliario de alquiler en Donostia – San Sebastián (Guipúzcoa).
2.- Los gastos de mantenimiento (derramas, el impuesto IBI, los gastos de comunidad, seguros de vida, seguro del hogar…)
3.- Los impuestos / gastos de la compraventa (ITP, IVA, Registro, Notaría, constitución de la hipoteca si lo necesitara, la comisión inmobiliaria…).
ITP = Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (se le aplica a las viviendas de segunda mano)
IVA = Impuesto sobre el valor añadido (se le aplica a las viviendas de obra nueva)
4.- El precio de la vivienda de la compraventa.
Y la fórmula que vamos a aplicar es la siguiente:
A continuación, vamos a realizar un ejemplo de una vivienda en Hondarribia:
Un piso que vale 200000 euros (de segunda mano); que se alquila por 700 euros al mes.
IBI = 280 euros/año
Seguro de vida = 250 euros/año
Seguro del hogar = 260 euros/año
Gastos de Comunidad = 35 euros/mes
ITP (entre 4% y 10% del valor piso compraventa)
Gastos de la compraventa (2-3% valor piso compraventa)
El valor 30 significa que la inversión necesita, 30 años de ganancias en alquiler para poder pagar/amortizar el piso.
El valor 19 es la media histórica del mercado inmobiliario español
El valor 33 se obtuvo en la época de la burbuja inmobiliaria en el año 2007 (los alquileres eran bajos comparando con lo que valían los pisos)
Si el valor es menor de 15, se empieza a catalogar como una buena inversión
Si el valor es menor de 10 es muy buena compra.
De la misma manera, se puede hacer el cálculo contrario. Suponiendo un factor de 15 y un piso con las características del ejemplo anterior, ¿cuánto debería costar el inmueble?
Está formula se puede utilizar con todo tipo de inmuebles; oficinas, garajes, apartamentos, terrenos…
Comentar del mismo modo, la importancia de meter los intereses de la hipoteca en caso de pedir un préstamo, en los gastos de la inversión.
¿Qué puedo hacer si quiero comprar mi piso de Irún, Hondarribia o Donostia (San Sebastián)?
Si quieres comprar un piso o una casa en Irun, Hondarribia, Donostia – San Sebastián o cualquier otra localidad de Gipuzkoa (Guipúzcoa) o Navarra, puedes contar con nuestro asesoramiento profesional antes de la compra para la elección entre las ofertas de viviendas que tengas. En nuestra inmobiliaria contamos con la ayuda de abogados especializados en la Ley de Arrendamientos Urbanos y somos miembros del Colegio de API-s de Gipuzkoa. También contamos con viviendas en venta que podrían coincidir con lo que estás buscando.
10 consejos para una mudanza perfecta en Irún, Hondarribia y Donostia – San Sebastián
Si has hecho clic en este post es porque estás interesado en conocer una solución práctica y sencilla a las engorrosas y aburridas actividades que surgen durante una mudanza. En Moldatu Home, tu inmobiliaria de Irún, Hondarribia y Donostia – San Sebastián, lo sabemos, es por ello que hemos preparado para ti este post donde te ofreceremos 10 consejos para una mudanza perfecta.
Consejo #01: Planifica tu mudanza
Puede que parezca un poco obvio, pero, lo primordial antes de iniciar un proceso de mudanza es planificar dicho proceso, pues, si, simplemente, empezamos a trasladar cosas de un lugar a otro sin haberlas inventariado previamente; posiblemente, extraviemos alguna caja o artículo durante la mudanza.
Por tal motivo, lo primero que debes hacer es realizar un inventario de todas las cajas y el contenido de las mismas. De esta manera, podrás conocer con exactitud la cantidad de cajas y artículos que estas trasladando, así como también si olvidaste o perdiste alguna cosa durante el traslado.
Consejo #02: Clasifica tu inventario por categorías
Si el primer paso era establecer un inventario de todos los muebles, cajas y artículos; antes, durante y después del embalaje; entonces, el segundo paso sería clasificar dicho inventario por categorías. De esta manera, nos resultará más fácil chequear si falta algún mueble o articulo dentro de alguna caja que englobe una categoría específica.
Consejo #03: No embales cosas que ya no usas; menos, es más.
Con el pasar de los años algunos muebles, electrodomésticos e, incluso, algunas ropas de nuestro armario desarrollan un inmenso valor sentimental para nosotros, por lo que deshacerse de las mismas puede resultar imposible. Muchas veces, ni siquiera somos conscientes de su existencia, hasta que encontramos algunas de estas viejas pertenecías en pleno embalaje durante la mudanza.
No lleves contigo aquello que ya no usas, ni usaras; no te engañes, es mejor regalárselo a alguien. Cada artículo, por insignificante que sea, añade un mayor peso logístico a la planificación de tu mudanza. Lleva contigo, únicamente, lo fundamental.
Consejo #04: Calcula el volumen total de tu mudanza
Si ya habéis creado un inventario de tus pertenencias, entonces, calcular el volumen total de tu mudanza resultara mucho más sencillo, pero… ¿es realmente necesario? Pues sí y no: si, en caso que quieras contratar los servicios de alguna empresa de mudanza para aliviarte la molestia de trasladar tus pertenecías; no, en caso de que tú mismo seas quien traslade tus muebles y cajas en algún vehículo particular.
Las empresas de mudanza cobran sus servicios según el volumen total de la mudanza, es decir, mientras más espacio ocupen tus pertenecías, mucho más costoso será su traslado. Al saber el volumen exacto de tus pertenecías, podrás saber cuánto costara el traslado de las mismas.
Consejo #05: Compra material de embalaje y protección
Puede que parezca un poco obvio siquiera señalarlo, pero por si no os habéis dado cuenta, realizar una mudanza requiere de mucho material de embalaje, esto es: cajas, bolsas, cintas adhesivas y material de protección (animes, film alveolar, etc.)
Para sacar el máximo provecho a tu inventario; el cual, sin duda, será tu mejor aliado durante la mudanza; puedes añadir otra columna al mismo donde se contemple el tipo de material de embalaje que requiere dicho mueble o aparato, así como también si necesita algún tipo de protección adicional.
Consejo #06: Identifica cada caja y su contenido
Puede que tengas el mejor de los inventarios, pero de poco te servirá si antes no habéis identificado el contenido de cada caja y la categoría a la que esta pertenece. Así que, no olvides identificar tus cajas. Además, evita sobrecargarlas con un peso excesivo, pues durante el traslado la misma podría romperse y su contenido desperdigarse.
Consejo #07: Ten cuidado con algunos muebles
Embalar tu saga de libros favoritas en una caja, sin duda, es pan comido, pero… ¿Qué hay del mueble que contiene tus libros? Desarmar esa vieja librería, u otros tipos de mueble similares, puede resultar una actividad bastante engorrosa y compleja, además, podéis estropearlo sin querer.
Lo mejor en este tipo de casos es recurrir a un especialista, para que así pueda ayudarte a desmontar, de una forma más rápida y eficiente, algunos muebles que requieren de ciertas herramientas y cuidados especiales.
Consejo #08: Contrata ayuda profesional
Si bien es cierto, este paso puede ser opcional; pues dependerá de la cantidad de muebles y cajas a trasladar, así como también del tamaño de vuestro presupuesto; nuestra recomendación es que contrates un servicio de mudanza especializado. Los especialistas en mudanza disponen de los medios necesarios para trasladar tus pertenecías con un mínimo margen de daño durante el proceso.
Consejo #09: Cuidado con los aparatos electrónicos
Los aparatos electrónicos son casi tan delicados como los muebles antiguos, pues su pantalla es muy vulnerable al más mínimo de los golpes. Por tal motivo, os recomendamos que uses suficiente protección a la hora de embalar estos productos o, bien, que os trasladéis por separado y de forma particular.
Consejo #10: No descuides los tornillos
Finalmente, un consejo que puede evitar un futuro dolor de cabeza: ten especial cuidado con los tornillos de tus muebles. Si bien es cierto, aun extraviando los tornillos, estos se pueden adquirir en una ferretería, en ocasiones, encontrar un reemplazo para tu tornillo perdido no será tan fácil.
Por tal motivo, os recomendamos guardar los tornillos de un mueble, en específico, en una bolsa pequeña, la cual indique la cantidad de piezas que contiene y el mueble al que pertenece.
Si tienes una casa o piso en Irún, Hondarribia, Donostia – San Sebastián o cualquier otra localidad de Gipuzkoa o Navarra, puedes contar con nuestro asesoramiento profesional para preparar la vivienda para su venta mediante técnicas de Home Staging. En nuestra inmobiliaria contamos con la ayuda de asesores inmobiliarios especializados en la zona de Bajo Bidasoa y Donostialdea para poder ayudarte en todo el proceso de venta.
Si quieres vender un piso o casa con total seguridad, cuenta con nosotros. Nos ocuparemos de todo.
Home Staging, cada vez más importante para vender una vivienda
Hace unas tres semanas, estaba en un comercio de Irún buscando papel pintado para un proyecto y recibí la llamada de Ainhoa Iglesias, periodista de El Diario Vasco. Me explicó que en su periódico estaban preparando un reportaje sobre los cambios que está experimentando el sector inmobiliario y entre ellos les parecía importante incluir un artículo sobre Home Staging. Así que, buscó, me encontró y me llamó para solicitarme una entrevista para exponer mi punto de vista sobre el tema y explicar cómo el trabajo de un home stager en una vivienda puede ayudar a vender antes y reducir negociaciones de precio.
Éste es el resultado. Una entrevista en la que no se ha quedado casi nada en el tintero. Espero que os resulte entretenida la lectura. ¡Gracias Ainhoa! Me hiciste sentir muy cómoda.
En Moldatu Home, inmobiliaria de Irún, Hondarribia y Donostia – San Sebastián, te asesoramos para preparar tu vivienda en venta mediante técnicas de Home Staging
Si estás pensando en vender tu vivienda, piso o casa y te ha gustado la forma de trabajar que tenemos basados en técnicas de Home Staging para vender tu vivienda rápido y en mejor precio posible, no dudes en contactar con nosotros para explicarte en detalle nuestra forma de trabajar. ¡Consúltanos sin compromiso! Contactar con Moldatu Home . Tu inmobiliaria de Irún, Hondarribia y Donostia – San Sebastián.
Invertir en Home Staging para vender tu casa en Guipúzcoa: una decisión inteligente
Hoy vamos a intentar explicar por qué invertir en home staging siempre sale rentable.
La actividad del home staging es relativamente reciente en nuestro país y en nuestro entorno Irún, Hondarribia y Donostia – San Sebastián, por lo que todavía a los decoradores home stagers nos toca hacer una intensa labor de concienciación de sus ventajas y beneficios.
A menudo, en esta tarea de convencimiento y concienciación, me toca explicar lo beneficioso que es invertir un poco en una intervención de home staging (mayor o menor, dependiendo del presupuesto). Les explico que, la preparación adecuada de la vivienda hará que se pueda hacer un buen reportaje fotográfico. Que esas fotografías conseguirán atraer al internauta y provocar en él la solicitud de una visita a la vivienda; para después, en la visita, terminar de convencerse de que ésa (y no la de la competencia) es la vivienda que estaba buscando.
Un ejemplo de conversión de vivienda en futuro hogar apetecible en Donostia – San Sebastián…
Sobre todo les explico que convertir su vivienda en venta en el futuro hogar de la persona que lo busca, le ahorrará tiempo y dinero. Intento convencerles de que las viviendas preparadas previamente con las técnicas de marketing en las que consiste el home staging, ayudarán a que su vivienda se venda en menos tiempo y en mejor precio. Sorprendentemente, la respuesta muchas veces es: “no tengo prisa en vender…”. ¿Tienes una casa para vender en Irún, Hondarribia o Donostia – San Sebastián?
Ahorro de tiempo en venta = Ahorro de costes. Te lo explicamos en Moldatu Home…
Cuando hablamos de vender una vivienda, el ahorro de tiempo se transforma fácilmente en ahorro de costes. Si queréis hacer la prueba, coged calculadora por favor, y haced la cuenta de lo que cuesta tener una vivienda un año (a veces más) en venta. Empezamos la suma: IBI, cuota de la comunidad de vecinos, recibos de agua, basuras, luz, gas… Sin contar que en ese tiempo la comunidad de vecinos decida aportar una derrama para alguna mejora urgente en el edificio.
Ten en cuenta que esta suma de gastos variará mucho dependiendo del inmueble del que se trate, pero será difícil que baje de los 1.000 euros/año. (Dependiendo de la intervención necesaria hay muchos presupuestos de home staging por debajo de ese precio.)
Por otro lado, además de los costes reales (recibos que hay que ir pagando con el paso de los meses), tenemos que añadir a la cuenta los costes “virtuales” (que no por virtuales menos importantes, a mi entender). Llamo costes virtuales a la bajada o bajadas de precio que iremos decidiendo con el paso de los meses para conseguir venderla finalmente. Por ejemplo: en un piso que sale a la venta en 180.000,00 euros en Irún (Guipúzcoa), si decidimos con el paso del tiempo una rebaja de precio del 5%, ésta se traducirá en 9.000,00 euros menos (a lo que tienes que sumar los recibos de los que hablábamos antes y otro detalle que se me olvidaba, el deterioro físico que va sufriendo un piso cerrado, que sólo añadirá alguna rebaja de precio más o más ajuste en la negociación final del precio…).
Todo esto ya se está analizando y aquí os dejo algunos datos de una encuesta realizada en 2017 por la Asociación Home Staging España (AHSE) con datos del 2016.
Según Tinsa (Sociedad de Tasación) el tiempo medio en España para vender una vivienda es de 10 meses, mientras que según una encuesta realizada por la Asociación de Home Staging España sobre ventas realizadas en inmuebles con preparación previa de home staging, el tiempo medio de meses en venta es de 1’25, es decir, unos 37 – 38 días (ambas fuentes con datos del 2016).
Por otro lado, otro dato interesante que arroja esa encuesta es que, en el 72% de los casos la vivienda se ha vendido en menos de 60 días, e incluso el 62% de las ventas se han cerrado en menos de 40 días.
Por último, esta encuesta nos ofrece también datos interesantes en cuanto al precio de salida al mercado de viviendas antes y después de apostar por el home staging, es decir, en los casos de viviendas que habían intentado venderse sin éxito previamente. En el 63% de los casos el precio se mantuvo respecto al de la valoración de la vivienda antes de su puesta en escena y en el otro 37% subió en diferentes porcentajes. En ningún caso el precio bajó.
El portal inmobiliario Idealista, publicó este artículo (pincha aquí para leer) escrito por Caroline Jurgens, socia fundadora de Lúmina Home Staging en el que habla de estos datos y además aporta un esquema muy gráfico del beneficio que supone en la venta la inversión en home staging, puesto que reduce significativamente la tasa de negociación.
En Moldatu Home, inmobiliaria de Irún, Hondarribia y Donostia – San Sebastián, te asesoramos para preparar tu vivienda en venta mediante técnicas de Home Staging
Resumiendo, no se trata de provocar una nueva burbuja inmobiliaria (¡nada más lejos de nuestra intención!), pero sí de vender los inmuebles en su precio justo. Mejorando, de paso, el servicio prestado por la inmobiliaria que si apuesta firme por el home staging y la fotografía inmobiliaria profesional añadirá valor a su agencia y mejorará su imagen.
Por último, si has llegado hasta aquí con la lectura, me gustaría primero darte las gracias y, segundo, saber lo que opinas. ¿Te parece una decisión inteligente invertir en home staging?
Si estás pensando en vender tu vivienda, piso o casa y te ha gustado la forma de trabajar que tenemos basados en técnicas de Home Staging para vender tu vivienda rápido y en mejor precio posible, no dudes en contactar con nosotros para explicarte en detalle nuestra forma de trabajar. ¡Consúltanos sin compromiso! Contactar con Moldatu Home . Tu inmobiliaria de Irún, Hondarribia y Donostia – San Sebastián.
¡Gracias, saludos y hasta la próxima!
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y, segundo, saber lo que opinas. ¿Te parece una decisión inteligente invertir en home staging?